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    二手房買賣中的房屋質量的責任問題

    發布日期:2020-04-13    文章來源:互聯網
    案例:
      2006年8月,曹某、朱某將其所有的座落于上海市浦東新區菏澤路某弄某號某室房屋轉讓給李某某,轉讓價為人民幣66萬元。同時,雙方簽訂的《上海市房地產買賣合同》約定:留尾款5萬元整,待交房后一次性付清。另,雙方在合同中約定出售方保證房屋完好無損。待交房時,李某某以曹某、朱某簽訂買賣合同時故意隱瞞陽臺邊的地板存在嚴重滲水并導致地板霉爛的事實、所交付的房屋內存在多次的損壞無法正常使用,拒不支付剩余5萬元整尾款。之后,李某某向浦東新區人民法院提起相應的訴訟,其要求曹某、朱某賠償整個房屋的地板重裝損失,支付違約金10萬元整。

      法院判決:

      1、一審法院判決曹某、朱某賠償損失5000元;駁回李某某的其余訴訟請求。

      2、二審法院判決維持原判,駁回上訴。

      【焦點】:二手房買賣中,出售方在何種情況下應承擔房屋質量瑕疵擔保責任?

      【解答】:

      根據上海市高院的相關解答,二手房買賣過程中,買賣合同中的出賣人應就買賣標的物向買受人承擔質量瑕疵擔保責任。但由于“二手房”買賣中的標的物一般已使用一定年限,并存在裝修、裝飾等現狀,買受人對房屋的瑕疵狀況也應有理性的判斷。因此,對于出賣人故意隱瞞房屋質量瑕疵的,應承擔賠償責任。對于出賣人已如實告知瑕疵或買受人已明知瑕疵的,則出賣人不承擔責任。對于房屋的隱蔽瑕疵,如并非出賣人在裝璜、使用過程中所產生,而系房屋本身所固有的,若沒有證據證明出售一方對此是知曉的,出賣人亦不承擔瑕疵擔保責任,但買受人可以房屋所有人身份,依據因合同轉讓而取得的權利,向開發商主張保修責任或賠償責任。

      本案中,曹某、朱某在出售房屋時,故意隱瞞了陽臺邊存在嚴重滲水并導致地板霉爛的事實,故應承擔相應的賠償責任。而李某某在購買該房屋時,明知該房屋系二手房,其對房屋內的瑕疵狀況也應有理性的判斷,況且,除隱瞞的地板霉爛事實外,該房屋本身固有的一些質量瑕疵,李某某也無證據能證明曹某、朱某在出售房屋時是明知該瑕疵的,故曹某、朱某不應承擔其余的質量瑕疵擔保責任。一審、二審法院正是基于上述事實,才依法作出了公正的判決。
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