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    買指標房遭遇維權問題難 購房前需要慎重考慮

    發布日期:2020-04-13    文章來源:互聯網
    近年來,隨著我國房地產業不斷發展,出現一種類似但又區別于“單位集資房”和“商品房”的“市場運作房”。2004年《廣西壯族自治區市場運作方式建設住房暫行辦法》出臺后,市場運作房指標買賣行為較多,由此也產生了很多糾紛。在9月25日召開的第三屆西部律師發展論壇上,法律界人士對市場運作房指標轉讓協議是否有效進行了討論。有律師認為,購買這樣的“指標房”違規在先,在權益受損時很難合法維權,因此提醒廣大購房者購買前需要慎重考慮。
      1、案例:

      房價飛漲,反悔指標轉讓

      魯某是南寧市某單位的職工,2006年他從單位分得一套市場運作房指標,但魯某并不想要這套房,于是他將指標轉讓給黃某,并收取了黃某2萬元轉讓費。在進行指標轉讓時,雙方簽訂了一份指標轉讓協議,協議約定該指標房由黃某投資,所發生費用及稅金均由黃某承擔,產權歸黃某所有。同時,協議還約定黃某在交付該指標房房款及辦理相關手續時暫掛名魯某,以魯某的名字向單位交付該房房款。根據協議約定,黃某以魯某的名義向建房單位交納了市場運作房訂金1萬元、市場運作房款7.5萬元,加上給魯某的轉讓費,當時,黃某一共為這套房花掉了10.5萬元。

      在簽署這份協議時,這套面積約120平方米的市場運作房初步估計為每平方米2400元。時至2009年,由于南寧市的房價不斷上漲,這套市場運作房盡管還沒建好,其估價就已經差不多是當年的2倍。這時候,魯某反悔不干了。魯某要求黃某要么大幅增加轉讓費,要么解除協議,同意按銀行利息退回黃某所交房款。

      對于魯某的要求,黃某無法接受,因此他特向南寧仲裁委員會申請仲裁,請求仲裁魯某返還黃某所交的轉讓費、訂金和房款,此外賠償利息損失1萬元和房價上漲后的差價損失25萬元。

      南寧仲裁委員會經過仲裁,裁定黃某與魯某簽訂的轉讓協議為無效合同,魯某返還給黃某訂金、指標轉讓費、房款,同時按銀行同期貸款利率計算利息損失的50%以及房屋差價損失的50%進行賠償。

      裁決生效后,魯某不服裁決并向人民法院申請不予執行,而南寧市兩級法院均裁定“目前法院不宜受理”。至今,魯某也沒有按照仲裁的裁定進行賠償,而此案也是懸而未決。

      2、爭議:

      轉讓違規,協議是否有效

      根據2004年4月廣西壯族自治區人民政府出臺的《廣西壯族自治區市場運作方式建設住房暫行辦法》第二條第一款規定,“本辦法所稱市場運作方式建設住房是指單位利用原有劃撥或出讓方式取得的住宅用地,通過招投標方式選擇房地產開發企業或建筑施工企業建設住房,出售給職工的建房方式。”和第五條第一款“單位組織市場運作方式建設住房,必須以解決單位職工住房困難為前提,無房戶和住房面積未達標戶優先購買。參加市場運作方式建設住房的職工不需退出原已購買的房改房。單位利用原有劃撥方式取得的土地進行市場運作方式建設住房,每個職工家庭只能購買一套住房,房改部門要對參加市場運作方式建設住房的職工建立《個人住房檔案》。”此外,《城市房地產管理法》也有相關條款規定市場運作不能轉讓。

      據此,在第三屆西部律師發展論壇上有律師認為,該協議雖然名為市場運作房指標轉讓協議,但該協議最終落實到房屋的轉讓上,該市場運作房指標不能脫離房屋而獨立存在,因此該協議實為房屋轉讓合同。所以說,市場運作房指標轉讓協議無效。

      然而,也有律師認為,市場運作房指標轉讓協議是有效合同,理由是市場運作房的指標轉讓,其實質是市場運作房的權利轉讓,當事人訂立的指標轉讓協議發生糾紛時房屋尚未實際取得,故買受人對市場運作房的權利尚停留在一種資格權利上,在法理上可歸納為一種可期待物權,屬債權范疇,可以依法轉讓。因取得房屋尚有交付房款等債務需要履行,協議的性質可定性為權利和義務的概括轉讓。而我國法律對資格的轉讓沒有限制,因此應當認定協議轉讓有效。

      3、提醒:

      轉讓指標,屬于違規行為

      廣西萬合律師事務所黃基財律師認為,不管市場運作房轉讓指標協議是否有效,將指標進行交易轉讓都是違反規定的,轉讓后的房產也無法辦理相關合法手續,指標購買人的合法權益很難得到保障。目前國家已經叫停市場運作方式建設職工住房,以經濟適用住房、危舊房改造建房方式取而代之。這樣一來,單位職工轉讓名額或指標的行為仍然會大量存在。黃律師提醒,這一類房屋都是單位為了解決職工住房問題而建,是不可能允許職工私自轉讓的,因此也不會為“指標房”購買人辦理房產證。因此,為了避免合法權益受損,購房者盡量不要購買這樣的“指標房”。

      此外,廣西創想律師事務所黃慶生律師表示,如遇某些原因或事由,職工確實需要轉讓的,在轉讓協議中應當約定仲裁條款以防日后產生糾紛,雙方協商不了的,可以通過申請仲裁途徑得到救濟。如遇轉讓協議產生糾紛告狀到法院,而法院確不予以受理的,雙方當事人可達成仲裁協議,選擇仲裁方式解決糾紛。
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