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    賣家反悔違約不過戶法院判決強制過戶

    發布日期:2020-04-16    作者:荊華律師

    案情簡介2015年6月7日,原告高XX、李XX與被告楊XX、史XX簽訂《上海市房地產買賣合同》,約定被告將所有的位于上海市徐匯區XX路XX弄XX號302室房屋出售給原告,雙方約定總房價款300萬元。雙方約定于2015年10月31日前向房產交易中心申請辦理過戶手續。后原告依約全部支付了定金和首付款共計人民幣100萬元,并向XX銀行申請辦理貸款并獲通過。2015年10月中旬,原告通知被告共同前往辦理過戶手續,被告卻遲遲不協助原告過戶。經原告多次催告后,被告卻表示訴爭房價已上漲近100萬元,不愿再將訴爭房屋賣給原告。為此,原告訴至人民法院,請求法院判決:1、被告協助將上海市徐匯區XX路XX弄XX號302室房屋產權過戶登記至原告名下;2、被告共同向原告支付違約金人民幣60萬元;3、本案訴訟費、保全費由被告承擔。被告庭中表示愿意支付一部分違約金給原告,但是不會配合過戶,不愿意將訴爭房屋再賣給原告。

    律師意見
            1.原、被告簽訂的房屋買賣協議是雙方的真實意識表示,該買賣合同合法有效,又不違反法律、行政法規的強制性規定,雙方均應當依約履行。原告按合同約定支付了房款并申請貸款獲審批通過,合法的買賣合同關系應受法律保護。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。訴爭房屋應歸原告所有,被告協助原告辦理過戶是其應盡的義務。
            2.本案承辦律師荊華律師接手該案件后,發現被告雖表示拒絕配合原告過戶已有一段時間,但是原告還沒有發書面的通知函給被告。承辦律師即向原告說明,如果不發書面通知函給被告,勢必會影響到法院判斷被告是否存在違約責任的問題。故原告應首先向被告出具書面催告,告知賣家在一段時間內必須盡快配合過戶,否則需自X年X月X日起承擔買賣合同中的違約責任。只有這樣,原告才能取得被告已經違約且原告已盡到合理通知義務的證據。
            3.本案原告已按買賣合同的約定,完成了己方的義務,原告要求按買賣合同繼續履行是原告的權利,即便被告后表示愿意向原告賠錢,但是原告仍可以不接受被告的意見,要求法院判決被告配合將訴爭房屋過戶至原告名下。同時,由于原告在本案中沒有過錯,被告卻因房價上漲毀約違反合同約定,原告在要求將訴爭房屋過戶的同時,可以繼續主張被告承擔延期過戶的違約責任。這也是基于誠信原則,對遵守合同義務的一方的保護。
            4.在決定訴訟后,承辦律師荊華律師還有個建議務必提醒買家這邊,因訴訟的時間問題,為防止賣家將訴爭房屋再賣給其他人或者防止訴爭房屋被他人查封,買家在起訴的同時最好采取訴訟財產保全。 

            案件結果上海市徐匯區人民法院依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條,《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定,判決如下:一、被告楊XX、史XX于本判決生效之日起十日內協助原告高XX、李XX辦理將上海市徐匯區XXX弄XX號XXX室房屋過戶至原告高XX、李XX名下的手續;二、被告楊XX、史XX于本判決生效之日起十日內向原告高XX、李XX支付違約金30萬元。 
            相關證據上海市房地產登記簿、房屋買賣合同、銀行流水記錄、收據、身份證復印件、通知函、短信證據等。 
            相關法規《中華人民共和國合同法》第八條 依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更或者解除合同。第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

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