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    在我國,如何轉讓被抵押的房屋才是合法的?

    發布日期:2020-04-20    作者:房產律師

    一、案件介紹
    1、原告訴稱:
            A公司訴稱:我和B公司在2013年4月19日簽訂了《北京商品房買賣合同》,合同約定我購買位于北京市海淀區的訴爭房屋。合同簽訂時,某資產公司出具了《抵押權人同意抵押房屋銷售的證明》。簽約之后,我依約支付了購房款。房屋已經交付給我使用。我司認為,某資產公司同意B公司出售抵押房屋,并且已經向北京市海淀區城鄉建設委員會、房管局公示的情況下,應當認定我已經基于某資產公司的行為而產生合理的信賴利益,我司在此情況下對房屋不能辦理過戶登記并非自身原因,所以B公司將房屋對外出售后,某資產公司負有涂銷抵押登記的義務,遂我司起訴至法院,請求法院判令:B公司和某資產公司、C公司解除訴爭房屋以及對應的土地使用權抵押。

    2、被告辯稱: 
            B公司辯稱:我公司同意解除抵押,應當由抵押權人負責解押。 
            某資產公司:我公司已將主債權轉讓給C公司,根據物權法相關規定,主債權轉移的,抵押權隨之轉移,我公司對此不再享有任何權利。另外,涉案房屋所涉的執行案件當中的申請執行人已經變更為C公司,故我公司沒有義務配合A公司辦理解除抵押的手續。 
            C公司述稱,我公司通過轉讓方式取得了涉案主債權及抵押權,我公司對B公司享有合法的債權、抵押權。原抵押權人曾同意銷售抵押物,但并未放棄抵押權,且B公司轉讓抵押物所得的轉讓價款并沒有用于清償債務,A公司也未代B公司進行清償。因此,我公司不應對A公司或B公司任何一方承擔任何責任。綜上,我公司不同意A公司的訴訟請求。

    二、法院查明
    法院經審理后查明: 
            2011年11月24日,B公司以其開發建設的位于海淀區的某工程向某資產公司提供抵押,后雙方到相關政府機關辦理了抵押登記手續,某資產公司取得了京海土他項(抵)第x號他項權證,抵押范圍為:A1、A2部分在建工程及分攤相應土地13000平方米。該小區樓房建成后,雙方將在建工程抵押轉為現房抵押。 
            2012年11月5日,某資產公司向北京市海淀區建設委員會(房屋管理局)出具《抵押權人同意抵押房屋銷售的證明》,主要內容為:上述在建工程抵押登記[土地他項權利證號:京海他項第A1號;京海土他項(抵)第A2號(在建工程已轉現房抵押,房屋所有權證號:x京房權證海字第**號;x京房權證海字第**號;京房權證海字第**號)]。國有土地使用證號:京海國用(出)第A1號。抵押權人同意在建工程抵押和現房抵押的房屋全部進行銷售。 
            2013年4月19日,A公司與B公司簽訂《北京市商品房現房買賣合同》。該合同約定,B公司將該司位于北京市海淀區的訴爭房屋出售給A公司,房屋用途為公寓,房屋總價款為55.1萬元。該合同第十八條約定:“買受人未能在商品房交付之日起720個工作日內取得房屋所有權證書,買受人不退房的,自買受人應當取得房屋所有權證書的期限屆滿之次日起至實際取得房屋所有權證書之日止,出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之一的違約金”。合同簽訂后,雙方辦理了網簽手續,某資產公司出具的《抵押權人同意抵押房屋銷售的證明》為該合同的附件。 
            B公司已將涉案房屋交付A公司使用。2013年4月20日,B公司向A公司出具了涉案房屋全款購房發票。 
            另查,訴爭房屋包含在他項權證為x京房他證海字第**號、x京房他證海字第**號的抵押物中,該房屋所屬的房屋所有權證號為x京房權證海字第**號,對應的土地使用權所屬證號為京海國用(出)字第A1號。 
            現涉案債權已轉讓給C公司,但未辦理抵押權人變更手續。

    三、法院判決:
    北京市海淀區人民法院經審理后判決: 
            B公司公司與某資產公司、C公司于本判決生效后十日內將北京市海淀區的訴爭房屋以及對應的土地使用權抵押(他項權證號碼:x京房他證海字第**號、X京房他證海字第**號)解除。

    四、房屋解除抵押糾紛律師靳雙權點評:
    房屋解除抵押糾紛律師靳雙權認為: 
            《中華人民共和國物權法》第一百九十一條規定:“抵押期間,抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的,應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。抵押人未經抵押權人同意,不得轉讓抵押財產,但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外”。依照上述規定可知,我國《物權法》遵循“抵押財產經抵押權人同意方可轉讓”的原則。而抵押權人同意轉讓后,則會產生抵押財產所有權發生變動的法律后果。 
            具體到本案中,A公司與B公司簽訂商品房買賣合同之前,某資產公司出具了同意銷售抵押物的證明。某資產公司作為抵押權人,明確同意抵押人銷售抵押物,應視為其同意抵押人將抵押財產進行轉讓,且上述同意銷售抵押物的證明已向北京市海淀區城鄉建設委員會、北京市海淀區房屋管理局公示。在此情況下,買受人A公司已基于抵押權人某資產公司的上述行為,產生了對購買涉案房屋后涉案房屋所有權可以依法變更的合理的信賴利益。由于B公司和某資產公司的原因,導致某資產公司的抵押權與A公司的物權期待權產生沖突。而此時,因某資產公司已同意抵押人轉讓抵押財產,故某資產公司已不再享有以抵押權對抗買受人的物權期待權的權利,其只能主張由抵押人以轉讓所得價款清償債務的債權。 
            基于此,A公司購買涉案房屋后,需要辦理權屬轉移登記,而抵押登記的存在阻礙了A公司取得涉案房屋的所有權,現涉案債權雖已轉讓C公司,但抵押權人變更手續尚未辦理,故某資產公司、C公司、B公司負有涂銷抵押登記的義務。綜上,B公司與某資產公司、C公司應將設定在A公司所購涉案房屋及對應土地使用權上的抵押予以解除。 
            綜上所述,法院的判決是正確的。

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