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    開發商、銷售商違約成功維權

    發布日期:2020-04-20    作者:林超律師

    魯某與海南原水房地產開發有限公司(以下簡稱原水公司)、海南泰冠房產營銷策劃有限公司(以下簡稱泰冠公司)商品房買賣合同糾紛一案,已成功辦結,現將本案辦理經過及結果總結如下:
    一、案情簡介
            委托人與代理原水公司銷售涉案房產的泰冠公司簽訂《購買房屋認購書》,認購三亞某小區207號房產,總價為110萬元,約定付款方式為按揭貸款,首付款16萬元,貸款94萬元,泰冠公司向委托人承諾為其辦理銀行貸款手續。 
            至翌年3月,泰冠公司、原水公司共同通知委托人其已將207號房以工程款“以房抵款”的方式出售給施工單位,并單方面要求委托人更換認購房產為同幢樓507號,并承諾為委托人辦理銀行貸款手續,如不能于2017年5月30日前辦下貸款,則賠付原告人民幣16萬元。 
            至2017年6月,泰冠公司再次單方面通知原水公司因其小區開發資質存在缺陷,無法辦理貸款,只能一次性全款買房,遠遠超出了原告的支付能力,《購買房屋認購書》因被告原因已經實際履行不能。經查,自2017年3月以來,同地段同類型房屋價格已經發生重大變化。因而發生本訴。
    二、辦案結果 
            本案經上訴二審法院,獲得勝訴。
    三、辦案分析與律師辦案體會 
            本案爭議焦點為泰冠公司是否應對《購買房屋認購書》的解除承擔違約責任,并向魯某支付違約金16萬元。泰冠公司與原水公司簽訂的《代理服務合同》,系雙方當事人的真實意思表示,未違反相關法律、行政法規的強制性規定,應認定為合法有效。因泰冠公司系原水公司涉案項目房產的銷售代理人,其有權以原水公司的名義從事相關的銷售活動。因此,原水公司雖未在《購買房屋認購書》上加蓋公章,但原水公司在《承諾書》上加蓋了公章,視為對該認購書的追認,故應當認定該《購買房屋認購書》系魯某和原水公司之間達成的房屋預約合同,該《購買房屋認購書》系雙方當事人的真實意思表示,未違反相關法律、行政法規的強制性規定,應認定為合法有效,雙方應當恪守約定。合同簽訂后,原水公司未與魯某簽訂《商品房買賣合同》,泰冠公司于2017年3月27日出具給魯某的承諾書中明確表示,因開發公司的原因造成魯某無法與開發公司簽訂《商品房買賣合同》及未能辦理貸款手續,并向魯某承諾如2017年5月30日前未能辦理按揭貸款手續,則同意賠付16萬元給魯某。根據查明的事實,無證據證明魯某與原水公司未簽訂《商品房買賣合同》及未能辦理貸款手續的原因是由于魯某造成。因泰冠公司與魯某簽訂《購買房屋認購書》后,未能促成魯某與原水公司簽訂《商品房買賣合同》,致使魯某購房目的無法實現,魯某訴請解除其與泰冠公司簽訂的《購買房屋認購書》于法有據。泰冠公司的行為構成違約,應承擔違約責任。

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