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    商鋪買賣糾紛成功案例

    發布日期:2020-04-24    作者:江珍來律師

    基本案情:
            原告購買被告名下的位于廣州市天河區某號商鋪,房屋總價為1018400元,其中由原告向銀行申請抵押貸款400000元。原告依約向被告支付了前期購房款648400元,(其中包括性質相當于購房款的團購費30000元)但是原告在2016年10月16日前往涉訟商鋪要求被告出示交鋪手續時,被告卻無法出示,經查看發現該商場二、三層仍然在裝修,現場凌亂不堪,甚至分不清楚原告所購商鋪的具體位置,交鋪更是遙遙無期。2016年10月19日下午,被告要求原告前往協商,但是最終還是協商不成,被告仍然無法交鋪。原告要求解除合同要求退回款項。
    原告委托廣東金橋百信律師事務所江珍來律師擔任其訴訟代理人,向法院提出以下代理意見: 
            第一、被告承認至今尚未交付涉案商鋪給原告使用,理由是原告沒有支付全部房款,故有權順延辦理交鋪手續。那么本案中爭議焦點之一是被告是否有權順延交付涉案商鋪,代理人認為被告沒有理由順延辦理交付商鋪手續,分析如下: 
            1、被告抗辯稱,2016年10月1日前交付商鋪是附條件的,這個條件就是原告須全部交清房款。但我們認為應當分析該條件能否在2016年10月1日前成就責任歸屬于哪一方?雙方簽訂的《商鋪買賣合同》第四條約定,“買受人收到出賣人通知5天內須備齊申請按揭貸款所需的全部真實資料,到按揭銀行指定的代理機構辦理按揭貸款手續”。被告在印刷該格式合同的時候已經決定了由被告推薦銀行辦理按揭手續并印刷了打鉤的符號。所以選擇什么銀行、選擇好銀行后何時通知原告,何時辦理、如何辦理按揭貸款手續須根據被告的要求來進行,原告不得自行辦理。故應認定被告在案涉房屋按揭手續的辦理中處于主導方(即應為主義務人)地位,原告處于配合方(即附隨義務人)地位。只有被告完成了該前提義務,才有可能輪到原告履行準備辦理按揭資料、去辦理按揭手續的后義務。《商鋪買賣合同》于2016年1月24日簽訂,而簽訂合同后,原告積極準備了按揭貸款所需的資料,而且按揭費也交了,原告并且多次催促被告指定辦理按揭的銀行,被告卻一再拖延,至2016年9月22日才通知原告在20天內備齊申請按揭貸款所需的全部真實資料和辦理按揭手續。而《商鋪買賣合同》第七條約定,出賣人(被告)應于2016年10月1日前,以書面形式通知買受人(或其受托人)辦理該商鋪使用權的交接手續。該商鋪交付時買受人應承擔的義務:須按本合同約定,向出賣人支付全部房款(包括按揭款、違約金(若有)、稅費)等全部款項后才具備收鋪條件,如買受人未按約定履行完該義務,出賣人有權順延辦理交鋪及交易過戶手續,無需因此承擔任何責任。可見,被告在臨近約定交鋪時間才通知原告辦理按揭手續,即使原告在收到按揭通知后,迅速備齊資料前往銀行辦理按揭手續,按揭款也無法于2016年10月1日前支付給被告,被告正是利用其制定的《商鋪買賣合同》中的這種陷阱,故意拖延通知原告辦理按揭的銀行,然后以原告尚未支付全部房款為由,貌似理所當然地順延辦理交鋪。然而,本案中原告無法盡早及時辦理按揭手續是因被告遲遲未履行指定辦理按揭手續的銀行的前提義務而導致,責任在于被告而不能歸咎于原告,被告不能因此而無需承擔逾期交鋪的違約責任,否則對原告極其不公平! 
            2、《商鋪買賣合同》第四條第3、(6)約定,“如買受人提出按揭貸款申請后,因買受人原因導致無法辦理銀行按揭貸款手續或按揭銀行不批準買受人貸款申請的,買受人須在收到按揭銀行或出賣人電話或書面通知后15天內,向出賣人一次性全額支付該商鋪的全部房價款。”根據該條及合同約定的款項支付方式可知,雙方約定由原告先行實現銀行按揭付款,無法實現的情況下才有義務通過自己一次性付款,即在原告不能以銀行按揭方式付款的情況下,才應一次性全額支付余款,所以被告辯稱無論是否有辦理按揭,想要在10月1日交鋪就要一次性交清房款的觀點是嚴重錯誤的!而根據上述第2點分析,銀行按揭的主導方是被告,被告一直怠于履行其通知原告辦理按揭的前提義務,導致被告本身不能按時交付商鋪,基于其自己設計的格式合同,被告只能自食其果并承擔逾期交鋪的違約責任。 
            3、《商鋪買賣合同》是被告預先擬定的格式合同,條款的設置大多免除了被告的責任而加重了原告的責任,違背了公平原則。如上述的第七條的規定,若原告未支付全部房款,被告就有權順延交鋪,但合同又同時約定由出賣方推薦的銀行辦理購房貸款手續,即通知按揭的前提義務在被告,且并未限制被告通知按揭的時間,假若被告一萬年不履行其前提義務,原告就無法支付全部房款,被告就可以此為由無限期地順延交鋪時間,必然導致合同的目的無法實現,這明顯是違背了公平原則。被告故意拖延履行告知按揭義務,致使商鋪不能按約定交付,被告理應承擔逾期交付商鋪的違約責任。而且該商鋪所在被告及Z公司名下的幾乎所有商鋪都無法辦理銀行按揭貸款,甚至買方在2015年簽訂的商鋪買賣合同至今都存在沒有收到交鋪通知,沒有實現交鋪的情況。根據以上分析,法院應當作出對被告不利的解釋,在屬于被告責任的情況下,沒有支付全款不應視為原告的過錯,只要被告逾期交鋪符合解除合同的條件,原告即有權解除該合同。 
            4、雙方簽訂的《商鋪買賣合同》第四條約定了原告的付款方式及期限。其中付款方式為:首期付款+按揭付款。付款期限為:2016年2月4日前付300000元;3月10日前付318400元;余下的房款400000元向銀行按揭貸款,該條沒有明確余款的支付期限。但是根據第七條的約定,被告應在2016年10月1日前將涉案商鋪交付給原告,而被告抗辯稱該條同時約定了,在交付時由原告支付全部款項,逾期沒有支付全部款項的,被告有權順延交鋪及交易過戶。被告方的言外之意是,原告必須在2016年10月1日前支付全款,被告才交付商鋪給原告,原告逾期付款則順延交付商鋪。但是根據《商鋪買賣合同》第五條,(買受人逾期付款的違約責任)原告逾期付款的并沒有約定被告可以順延交鋪,只是可以順延交易過戶。該《商鋪買賣合同》屬于被告方提供的格式合同,應當作出對不利于被告的認定,退一萬步即使原告違約不能在2016年10月1日前支付全款,也應當根據第五條僅可以允許被告順延交易過戶,而不能順延交付商鋪。 
            第二、涉案商鋪在約定的交鋪時間沒有達到交付條件,且涉案商鋪所在的商場經營情況嚴重惡化,原告簽訂合同的目的已經不能實現,法院應依法判令解除《商鋪買賣合同》。 
            《商鋪買賣合同》約定的交鋪時間是2016年10月1日,然而,直至2016年10月16日整個商場內部仍在裝修,至2016年12月,商場的消防驗收結果仍為不合格,涉案商鋪根本無法在原告可預期的時間內達到《中華人民共和國消防法》第十三、十五條規定的法定交付條件。原告簽訂《商鋪買賣合同》的目的是利用商場的整體運營帶動其商鋪經營運作,然而,至今商場三樓仍在裝修,而首層和二樓仍存在消防驗收不合格的情況,此外,原告得知被告因商場商鋪買賣合同糾紛自2015年開始已被起訴至法院,至今涉訴案件多達一百多件,并且尚未訴訟的業主也紛紛多次通過去政府等部門信訪等途徑維權。被告等通過媒體炒作,虛張聲勢,鼓吹購買商鋪之后的美好景象,營造購買商鋪的火爆場面,造成包括原告在內的眾多投資者簽訂合同后受騙,不得不通過漫長的訴訟途徑追討已付購房款。原告認為被告的行為已經嚴重違約,為嚴厲打擊被告這種虛假宣傳、售后包租,售后圈錢不履行合同的行為,法院判決解除合同應該是最理智也是最能達到良好社會效果的方式。假如合同未能得到及時解除,在以后履行合同的過程中必定再起糾紛,必然導致不必要的訴累! 
            原告有合法理由相信被告已經無對待給付的能力,且被告在簽訂《商鋪買賣合同》時所做承諾無一兌現,其以欺詐手段騙取了原告的信任,但實際情況是被告對商場的經營管理存在諸多問題,經營狀況嚴重惡化,原告簽訂合同時所希冀的涉案商鋪能正常經營運作的目的已然不能實現,為維護原告的合法權益,維護社會的穩定,懇請法院依法判令解除《商鋪買賣合同》。 
            一審判決結果,我方勝訴,法院判決解除合同,判令被告退回款項。被告不服提起上訴。 
            作為原告的代理人繼續代理二審訴訟,二審判決駁回被告的上訴請求,維持原審判決。在本系列案中,最終二審均判決我方勝訴。

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